温岭中心城区城中村改造公寓安置实施方案(试行)

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楼主 2019-04-15 15:59:58
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    温岭市中心城区城中村改造公寓式安置

    实施方案(试行)原文

     

    为进一步提高城市品位,改善城市村民居住环境,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《温岭市征收集体所有土地房屋补偿办法》等法律、法规和规定,以及中央、省、台州市关于加快城中村和棚户区改造的系列政策文件精神,现就我市中心城区城中村改造实行公寓式安置提出如下实施方案:

    一、指导思想

    以科学发展观为统领,加快城市转型升级,推动城市村民真正向市民转变,本着“整村改造、禁止立式,公寓安置、鼓励货币,公建配建、公益保证,新旧统筹、居产结合”的原则,推进中心城区城中村改造建设。

    二、温岭市中心城区城中村公寓式安置实施范围

    东至路泽太一级公路-百丈路-路泽太一级公路沿线村庄,南至人民路沿线村庄,西至西环路-工业城一号路-西环路沿线村庄,北至横峰大道沿线村庄(范围示意图见附件1),在该范围内全部实行商品房安置或村民公寓式住宅建设模式,不得安置建设小康型和通天房。

    三、政策措施和规定

    (一)城中村改造实行申报制度。以村集体为单位,群众改造意愿度达 95%以上的,上报市政府申请列入城中村改造计划。市政府按照城市化推进速度,每年确定若干个村组织实施城中村改造。在中心城区农民公寓式住宅建设范围内实施城中村改造的,鼓励被补偿人选择货币兑现安置方式。

    (二)市国土资源局为全市征收集体所有土地房屋补偿的管理部门。市住房和城乡建设规划局为全市征收国有土地上房屋的管理部门。

    城中村改造所在地的街道办事处为该城中村改造项目的征地房屋补偿实施单位,具体承担城中村改造区块内的征地房屋补偿工作。

    市财政局、市国土资源局、市住房和城乡建设规划局、市城市新区管委会、市旧城改造建设办公室、市城市建设指挥部全面做好规划、建设用地指标、资金等要素的保障工作。各村村民委员会(以下简称村委会)配合做好被征收集体土地房屋所有权人(以下简称被补偿人)的征收工作,督促被补偿人按期签订征收协议书并做好搬迁腾空等相关工作。

    (三)城中村改造公寓式安置分产权调换和货币兑现两种补偿方式,每个村可以选择其中一种方式安置或两种方式组合安置。在城中村改造实施公寓式安置时,征地房屋补偿实施单位按照《温岭市被征收房屋拆迁补偿标准》(附件 2)、《温岭市被征收房屋装修补偿标准》(附件 3)和《温岭市被征收房屋附属物补偿标准》(附件 4),对被补偿人原有的房屋价值、装饰装潢价值、附属物价值予以补偿。

    (四)城中村改造公寓式安置商品房面积,根据原有房屋间数、建筑面积和家庭人口等因素,从多就高确定公寓式安置面积,安置面积计算方式有三类:一是按被征收房屋持有房产权证其记载的合法建筑面积或经批准的建筑面积等面积“拆一还一”安置。二是按照农民建房报批有效人口,以2人户安置面积200㎡/户为基数,每增加1人增加安置面积65㎡,有效人口1人户安置面积100㎡。三是按照《温岭市农村村民建房管理办法》报批通天式排屋宅基地复建间数,以每间200㎡的标准实行安置。

    (五)公寓式安置产权调换方式

    1.由征地房屋补偿实施单位或征地房屋补偿实施单位指定的房源提供单位,在本安置村庄规划范围内建设或回购的商品房。被补偿人根据家庭安置面积,以“套数就少、面积就近”的原则,依次选择安置房套型和数量。拟建设或回购的商品房面积要适当大于拟安置总面积。

    2.被补偿人选择的安置房在拟安置面积范围内的,按 4000元/㎡成本均价支付购房款。因套型或不可分割等原因,超面积部分按市场评估价的七折支付购房款。拟安置村庄规划范围内被补偿人全部安置后节约的土地和房屋,扣除村集体用地和房屋及物业等公共配建用房后,节余的土地和房产参照村留地开发模式公开拍卖销售,其出让收入净得益部分按照全体被补偿人拟安置的商品房面积比例,由村集体统一领取发放。

    3.实行产权调换安置方式的,原房屋的拆迁补偿费和签约、腾空奖励费作为被补偿人的一期购房款支付给征地房屋补偿实施单位。节余的土地和房产出让收入净得益部分在安置房分配结算前,由村集体统一保管、专款专用,不得提前发放,其本金和银行利息优先用于安置房购房款支付。

    (六)公寓式安置货币兑现方式

    1.选择货币兑现方式的,征地房屋补偿实施单位不再提供安置商品房,其拟安置村庄规划用地扣除村集体用地比例后,参照村留地开发模式公开拍卖销售,其土地出让收入净得益部分按照全体被补偿人拟安置的商品房面积比例,由村集体统一领取发放。

    2.拟安置村庄规划用地的土地出让收入分成和原有房屋的拆迁补偿款相加为被补偿人的货币兑现方式安置补偿款。货币兑现方式安置补偿款的结算期限,自土地拍卖出让之日起6个月内。

    3.被补偿人持货币兑现方式安置补偿款,在市区范围且在取得安置补偿款两年内购买一手商品房的,凭购房合同和发票,征地房屋补偿实施单位给予被补偿人购买商品房面积 2000元/㎡的奖励补助,但每户被补偿人的奖励补助总额不得超过该被补偿人货币兑现方式安置补偿款的20%。

    (七)为推进横峰街道等地产业转型升级和群众居住生产习惯变革,其区域内的城中村改造除上述公寓式安置方式外,还可采用公寓式住宅和工业厂房相结合的安置方式。公寓式住宅、工业厂房安置用地规模按拟安置村庄规划用地规模计算。公寓式住宅按照上述公寓式安置产权调换方式的面积标准和价格进行安置,在此基础上每户按照拟安置公寓式住宅面积的三分之二增加工业厂房安置面积,工业厂房安置购房款均价为1200元/㎡。工业厂房统一以村集体经济组织名义置产,被补偿人按工业厂房拟安置面积比例入股分红,由村集体统一经营管理,出租单位按规划消防分区分割,被补偿人所持股份可以转让。如被补偿人自愿放弃居住商品房安置,可等面积调换工业厂房安置。工业厂房安置地由市政府按照城市规划统一布局,原则上采用多村联建且城市规划主干道路两侧不得设置工业集聚点。

    (八)拟安置村庄规划用地规模。按照全体被补偿人实际人口加5年自然增长率计算拟安置村庄规划人口数,以人均用地65平方米确定村庄规划规模,城市总体规划确定的市政道路规划用地不计入村庄规划规模。为解决人口变化后续安置问题,城中村改造的村庄规划范围可适当预留安置用地或安置房屋,预留用地面积或安置房屋不得超过拟安置面积总规模的 5%且预留用地不得超过10亩。在开发拟安置村庄规划用地时,要统盘考虑预留安置用地和村集体用地的建设规划,切实做好区块开发“一盘棋”。村庄规划的土地开发强度按照城市规划确定并少于2.5容积率,工业厂房容积率不少于 2.0。拟安置村庄规划用地不计提村留地指标。

    (九)村集体公建用房安置。拟安置村庄规划用地范围内必须留有一定数量的村部大楼或商业用房,村集体经济组织留用房屋的建筑规模不得超过总建筑面积的5%,可在村庄规划范围留地内自行建设或通过开发回购方式置产,村集体预留用地纳入区块整体开发的,其留用房屋回购价格不得低于4000元/㎡。开发成本或购房款由村集体筹资承担,不得占用被补偿人收益分成。

    (十)土地出让收入净得益。城中村改造公寓式安置节余土地出让收益按照村留地出让有关规定执行。节余房屋出让收入在支付征地房屋实施单位4000元/㎡成本后,缴纳税费后全额返还。节余部分的土地或房屋出让收入净得益部分归全体被补偿人按拟安置商品房面积比例共同所有。

    (十一)合法建筑面积、合法用地面积。按照合法登记的产权证或原先规划审批部门批准的建筑规划用地、建筑面积计算,祖传老屋按原建筑现状计算。

    (十二)家庭有效人口。按照《温岭市农村村民建房管理办法》(温政发〔2016〕32号)第二十一条规定计算。

    (十三)父母挂靠。多子家庭如父母无法挂靠的,按照该户大家庭安置面积实际最大值计算,征地房屋实施单位根据家庭共同协商的房屋分配意见可分别办理权证。

    (十四)征收范围内涉及村村通、小城镇集资建房、国有土地出让等不占人间比报批的,以每间200㎡或按实际房产证登记面积加20平方米予以安置,等面积安置部分按建筑结构支付房屋差价,超过“拆一还一”建筑面积安置部分按 2000 元/㎡支付购房款,因套型或不可分割原因的超面积部分按市场评估价的七折支付购房款。装饰装潢价值、附属物价值与集体土地上房屋拆迁相同标准予以补偿。上述房屋拆迁安置用地纳入拟安置村庄规划用地范围,不占用村庄规划用地指标,但与同村集体土地拆迁房屋同步安置,不参与节约土地收益分配。征收涉及非住宅合法建筑的,原则上实行货币补偿,按照市场评估价1.1倍系数进行补偿。

    (十五)搬迁费。一是征收住宅房屋的搬迁费:按每平方米20 元支付,每户不低于 1200 元。选择产权调换的,被补偿人回迁安置用房时,再次支付搬迁费。二是征收非住宅房屋的搬迁费:参照住宅房屋搬迁费标准或按被征收房屋市场评估价格的 1%支付。

    (十六)临时安置费。被补偿人自行解决周转用房,征地实施单位按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米12元标准;或按报批实际人口,1-3人家庭1200元/户·月、4-6人家庭2200元/户·月、7 人以上家庭 3200 元/户·月支付临时安置费。选择公寓式安置货币兑现方式的,临时安置过渡期限为12个月。选择公寓式安置产权调换方式的,临时安置过渡期限为高层建筑36个月、多层建筑为24个月,过渡期限自房屋腾空搬迁并经验收合格之月开始计算。选择公寓式安置产权调换方式的,超过过渡期限未交房的,自逾期之月起按原标准的2倍支付临时安置费。临时安置费每季支付一次。征收非住宅房屋停产、停业、临时安置费按被征收房

    屋市场评估价格(不包括附属物、临时建筑、装修补偿)的5%一次性支付。

    (十七)签约和腾空奖励费。被补偿人在接到征收决定通知之日起,在规定期限内到指定地点签订补偿协议的,按被征收房屋建筑面积每平方米奖励150元。被补偿人在公布的搬迁期限内腾空的,经验收合格,按被征收房屋建筑面积每平方米奖励 50元,每提前一天另按被征收房屋建筑面积每平方米奖励6元,腾空奖励每平方米最高不超过100元。

    (十八)征地房屋实施单位与被补偿人签订的补偿协议,在征收补偿方案确定的签约期限内达到 95%及以上的,征地房屋实施单位与被补偿人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,征地房屋实施单位依法启动城中村改造强制征收和强制交地程序。全部签订协议后,每个村具体安置方式和开发规划报市政府同意。未达到95%签约比例的,房屋征收方案效力终止。

    四、本方案试行前已实施的项目不适用本规定。已签约未实施的项目,原协议约定的安置地块不作为集中安置区块的,按照下列程序可调整为公寓式安置方式:

    (一)由村级集体经济组织统一提出申请;

    (二)全体被补偿人同意;

    (三)按照本方案安置方式重新签订安置协议。

    五、本方案自发布之日起试行。市政府之前发布实施的相关文件,与本方案区域内实施有冲突的,按本方案相关规定执行。城中村改造实施项目不在本方案划定范围内的,经征地房屋征收实施主体和全体被补偿人同意报市政府批准后可参照本方案执行。本方案中涉及的被补偿人安置房成本均价、工业厂房安置购房均价、村集体留用房屋回购价格等市政府根据物价等市场因素每两年调整一次。

     


      附件:

      1.《温岭市中心城区城中村公寓式安置实施范围示意图》

      2.《温岭市被征收房屋拆迁补偿标准》

      3.《温岭市被征收房屋装修补偿标准》

      4.《温岭市被征收房屋附属物补偿标准》


      附件一:


      附件二:

      温岭市被征收房屋拆迁补偿标准

                                                             单位:元/㎡

      结构

      类别

      等级

      主要结构标准

      补偿

      标准

       

      一等

      基础为混凝土,主体梁柱齐全,多孔板或现浇板楼地面,结构完整,内外墙面砖、涂料或均为中级抹灰以上,小青瓦注泥屋面或平屋面,门窗配备完整,水电卫配置较完善。

      800

      二等

      基础为混凝土,主体有圈梁,多孔板楼地面,局部现浇板,结构基本完整,内外墙均为中级抹灰,小青瓦注泥屋面或平屋面,门窗配备完整,水电卫配置一般。

      700

      三等

      基础为块石,承重墙与隔墙完整,多孔板楼地面,内外墙粉刷一般,小青瓦注泥屋面或平屋面,门窗配置一般,水电卫配置一般。

      650

      砖石

      (木)

      一等

      基础为块石,砖墙承重或较好木立柱承重,较好隔墙与围护砖墙,内外墙粉刷一般或木板壁较完好,门窗油漆完整较好,水泥或石板地面,木楼板、阁栅较好,木桁条,椽一般,小青瓦注泥屋面,水电卫配置一般。

      600

      二等

      基础为块石,砖石墙承重或木立柱承重,围护墙、隔墙粉刷差、木门窗,一般水泥地面,木楼板,阁栅桁条较差,屋面尚好,水电卫配置一般。

      550

      三等

      基础为块石,石板墙承重或较差木立柱承重,护围结构和内结构材料很差或较差,屋面地面差或一般,阁栅及楼板面较差,水电卫配置一般。

      500

      简易

      一等

      基础为块石,较差木柱承重,护围结构和内结构材料较差,水泥或石板地面,楼板面较差,较差小青瓦屋面,水电卫配置一般,无卫生设施。

      400

      二等

      基础为一般块石,较差木柱承重,房屋不完整,混合土地面,楼板面较差,较差小青瓦屋面,水电卫配置不全,无卫生设施。

      300

       

      注:1.工业企业、商业用房被拆除房屋以层高5米(含5米),评估单价按本表执行,超过5米的,乘1.2的系数。

      2.补偿标准根据被征收房屋建造年份、成新、质量等因素确定折扣系数。

      3.相邻等级可根据实际情况增设副等。


      附件三:

      温岭市被征收房屋装修补偿标准

      序号

      项    目

      价  格

      (元∕㎡)

      年折旧率(%)

      备    注

      1

      吊顶

      塑料扣板

      30

      10


      普通板、石膏板

      50

      10

      三夹板、五夹板

      铝塑板

      70

      10


      集成吊顶

      100

      10


      2

      墙纸

      40

      10


      3

      墙面装饰板

      60

      10


      4

      水磨石

      50

      10


      5

      马赛克

      50

      10


      6

      瓷砖

      100

      10


      7

      一般花岗石(大理石)

      120

      8


      8

      中档花岗石(大理石)

      200

      8


      9

      高档花岗石(大理石)

      300

      8

      进口材料

      10

      玻璃镜子

      90

      10

      固定不可拆卸

      11

      普通地砖

      100

      10


      12

      中高级地砖

      150

      10


      13

      普通木地板

      150

      10

      杉木地板等

      14

      中高档 木地板

      150-300

      10

      按市场价格确定

      15

      三夹板

      60

      10


      16

      榉木等

      75

      10


      17

      浴室柜

      50

      10


      18

      壁柜/楼梯柜(有门)

      60

      10


      19

      壁柜/楼梯柜(无门)

      50

      10


      20

      中低档座便器

      350

      10

      以只为单位

      21

      高档座便器

      350-1000

      10

      按市场价格确定,以只为单位

      22

      普通洗脸盒、洗涤槽

      350

      10

      以只为单位

      23

      中高档洗脸盆

      350-1000

      10

      按市场价格确定,以只为单位

      24

      普通浴缸

      500

      10

      以只为单位

      25

      高级浴缸

      500-2000

      10

      按市场价格确定,以只为单位

      26

      纱门窗 

      100

      10


      27

      合金、铁制防盗门窗

      100

      10


      28

      不锈钢防盗门窗

      150

      10


      29

      谷仓

      100


      以只为单位

      30

      楼梯扶手木/不锈钢/铁

      200/150/100

      10

      以M为单位

      序号

      项    目

      价  格

      (元∕㎡)

      年折旧率(%)

      备    注

      31

      灶柜

      防火板

      80

      10


      32

      色板

      60

      10


      33

      胶合板

      50

      10


      34

      玻璃

      65

      10


      35

      无门

      45

      10


      36

      连体水槽(花岗石)

      250

      10

      以只为单位

      37

      连体水槽(不锈钢)

      150

      10

      以只为单位

      38

      单体水槽(陶瓷/水泥/不锈钢花岗石)

      60/40/90

      10

      以只为单位

      39

      整体浴房

      1200

      10

      以只为单位

      40

      热水器

      150

      10

      移费

      41

      吸顶灯/吊灯

      50-200

      10

      移费

      42

      玻璃  雕花/磨砂

      300/100

      10


      43

      门套/窗套

      100/80

      10

      以只为单位

       

      说明:1、装饰材料品种繁多,特殊材料、构件按市场实际价格和使用年限,参照装修定额计算。

      2、一般砂浆粉刷、地板油漆、墙体涂料粉刷、角线及踢角线等,一概不

      予补偿。

      3、折旧后折旧率不足30%,按30%计算。



       附件四:

      温岭市被征收房屋附属物补偿标准

       

      一、砖砌围墙每平方米100元;天井庭院中的水泥地面、石板地面每平方米50元。水井每口500元,化粪池每只500元。

      二、花坛每只50—100元。(盆栽一律不补)。柑桔、枇杷、橙、文旦、葡萄、梨等初生树每株20—50元,成年大树每株50—200元。竹林50-200元每篷。用材树(杂树):胸径在3公分以下每株10元,胸径在3公分以上的每公分补5元。

      三、三眼灶每座400元,铺瓷砖800元;二眼灶每座300元,铺瓷砖增加600元;单眼灶每座200元,铺瓷砖增加400元。特殊炉灶酌情估价。

      四、空调迁移补偿费150元/台,太阳能热水器迁移补偿费1000元/只,电热水器、燃气热水器迁移补偿费150元/只,电话移机补偿108元/只,有线电视凭证补偿300元/户,电表单相凭证补偿300元/只、三相电表凭证补偿1800元/户、自来水表凭证补偿1000元/户,宽带网、管道煤气等具体按拆迁时初安装收费标准补偿。



 PS: 横峰拆迁非口分房分红及国有、集地上的房屋平方问题拆迁户朋友那了解:


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