北京通州楼市降价现多米诺效应 房价跌回两年前

2010年初，在通州新城利好消息的带动下，房价一路猛涨，到了2010年3、4月份，九棵树周围的房价涨到了2万元/平方米，一些项目甚至喊出了向3万元/平方米迈进的口号。K2清水湾、北京ONE、月亮河公园、珠江拉维小镇、经贸国际城等成为了当时房价领涨的代表。

在不到两年的时间内，通州的房价经历了暴涨与暴跌，时下在经过了暴躁后的通州楼市，又恢复到了两年前的价格水平，1.4万-1.5万元/平方米成为了主流，这与2009年底时的价格不相上下。

通州楼市前景不明

通州楼市是北京市场的晴雨表，它的涨与跌对整个市场有着风向标的作用。

“现在通州的整个楼市弥散着一种"恐慌"的气氛，随着项目不断地加入降价大军，在开发商的圈子里大家恐慌价格战将导致楼市的彻底崩盘，业主则担心自己刚买的房子价值就缩水，投资者苦盼房价的峰回路转。”一位开发商向记者表示。

其实，对于通州楼市的未来，开发商更恐慌的是其他新城的崛起。

“现在通州和大兴、房山、昌平等新城市的差距正在缩小，我以前就住在通州，现在交通的压力让我不得不搬出来。”春光地产营销总监刘梁向记者表示。

早在2003年，地铁八通线作为最早开通的郊区轨道交通线路，让通州的楼市和交通水平走在了其他新城的前面。一条高速一条地铁线的完美组合，在过去几年中确立了通州CBD后花园的地位。

然而时至今日，当初的交通优势已荡然无存。作为最早开通的八通线，需要1号线的复杂换乘，而且当初的轨道和车辆设计并没有追赶上暴涨式增长的人流量，八通线已经成为了北京最拥堵的一条地铁线之一，而现在开通的4号线、5号线等优势明显，不仅容量加大而且无需换乘。

在不久前北京市进行的一场土地拍卖会上，企业对于通州地块的降温也恰恰证实了这一点。

今年8月31日成交的通州区永顺镇地块，起始价为4亿元，最终由珠江投资以4.06亿元成交，折合楼面价3987元/平方米，溢价率仅为1.5%。但同为一天成交的密云地块竞争则十分激烈，最终以1.84亿元成交，折合楼面价3681.47元/平方米，溢价率约为46%。

溢价率的高低反映了企业对于地块的热衷程度。今年通州地块的一路走低，说明了市场对于目前通州楼市虚高的不认可。

根据北京市土地整理储备中心的数据显示，截至9月份，今年通州区住宅土地成交仅6宗，整体楼面均价在5000元/平方米左右，此价格远低于去年7000元/平方米左右的楼面价。

“其实"限购"只是偶然，通州房价下跌是个必然。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。

“没有哪个地方的房价会像两年前的通州那样疯狂，项目基本上是一个星期一涨价，像珠江拉维小镇一下从9500元/平方米涨到了2.5万元/平方米，这样的行情不知道葬送了多少投机者，据说当年来通州购房的80%是投机者。”投资客王伟向记者表示。

新房价格集体跳水

6月份的时候，对于低迷的市场行情，通州的开发商还在坚守，不能降、不敢降是当时的普遍心态，然而溃败却在一瞬间。

今年7月底，房价飙升至2.5万元/平方米的珠江拉维小镇突然宣布推出特价房，南北通透的两居、三居现房，毛坯最低售价1.45万元/平方米，精装最低售价1.6万元/平方米。

苦守2.5万元/平方米将近一年，却一套房子未出售，珠江拉维小镇的价格崩溃预示着当年虚涨起来的房价正在回归。

一石激起千层浪，通州楼市脆弱的价格体系一下崩溃。

8月6日，华业东方玫瑰推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%，相当于原房价的8.1折，实际价格为1.45万元/平方米。

8月24日，润丰领尚为庆祝公司10周年庆典，特别推出了100套特价房，均价1.55万元/平方米，起价1.3万元/平方米。

9月4日，京贸国际城[最新消息价格　户型　点评]销售人员给记者发来短信称，二期开盘在即，预计均价1.4万元-1.5万元/平方米。同天，京州世家也发布消息称，93-95平方米大两居特价房均价1.42万元/平方米。

9月7日，被外界称为不会降价的金隅花石匠突然宣布，140平方米房源起价1.34万元/平方米，为南北通透现房。

从今年初到现在通州在售项目的价格已经下调了20%。

统计数据显示，今年1月份通州区域内商品住宅成交套数为902套，成交均价为22318元/平方米。到了今年8月份，通州区域整体成交价格持续下跌，17861元/平方米的成交均价相比年初已下跌将近20%。

“随着项目不断加入降价的行列，预计9月份的成交价格将会更低。目前通州楼市的主流价格是1.5万元/平方米左右。”中原地产的一位负责人表示。

“我们目前正在研究二期开盘的价格，现在市场流传的1.4万-1.5万元/平方米的价格并不准确。”京贸国际城市场部经理高枫向记者表示。但是她承认，目前市场的压力的确非常大，如果说去年底的京贸国际城降价7000元/平方米是企业的自身行为，那么现在大批项目的降价完全是由政策调控和市场压力造成的。

房价跌回两年前

“2009年底，我买这套房子时的价格是1.8万元/平方米，而现在周边的二手房，2009年的房子单价在1.4万元/平方米左右，2007年的次新房价格是1.6万元/平方米，房价对比两年前个别楼盘不仅没涨反而出现了下跌。”王伟向记者表示。

“目前，通州楼市的价格已经回到了2009年的水平，相比大兴楼市价格优势已经逐步显示出来，已跟房山的价格比肩。”亚豪机构的一位负责人向记者表示。

进入K2清水湾，装修得富丽堂皇的销售大厅与现场冷清的气氛并不相配，作为两年前带着通州楼盘向3万元/平方米冲击的带头大哥，也是现在少数几个依然维持在高价的楼盘。