企业房产租赁 巧作纳税安排

发表于 讨论求助 2022-12-21 22:37:33

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房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。虽然房产税是小税种,在纳税人的税负构成中所占比例很小,但仍有筹划的空间。如房产税暂行条例规定了一些减免税条款,符合条件的企业可加以利用。比如,按规定,在房屋大修停用期间,可以免征房产税,前提是纳税人向税务机关提出申请,而有的纳税人由于疏忽没有申请,导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。本文通过案例,就企业如何进行房产税筹划进行分析。
    
        设备和厂房分开租
        企业租赁大都涉及房屋租赁,例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等,根据规定,要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施,比如机器设备、办公家具、附属用品等,税法对这些设施并不征收房产税。如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里,这些设施也要缴纳房产税,从而增加了企业的税负。
     
        例如,某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B,双方谈定厂房连同设备1年的租金是200万元,并据此签订了租赁合同。内容大致是:甲方A同意将厂房连同设备租给乙方B,乙方B支付厂房和设备租金1年200万元。合同签订后,乙方B先付一半的租金,年底再付另一半租金。
    
    
        如果没有筹划,按照这份合同,甲方要缴纳税款如下:缴纳房产税:200×12%=24(万元);缴纳营业税:200×5%=10(万元),两项合计34万元。也就是说,依据这个合同,机器设备也缴纳了12%的房产税。如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同,即厂房出租合同与设备出租合同,规定甲方以每年100万元的租金出租厂房,每年100万元的租金出租设备。两项租金合计仍为200万元,但因设备出租不涉及12%的房产税,纳税总额因合同内容的改变而发生改变。甲方A出租厂房缴纳房产税:100×12%=12(万元),依据200万元和5%的税率缴纳10万元营业税不变;设备出租不涉及房产税,即节约了12万元。甲方A纳税总额从34万元减少到22万元,税负下降了35.29%(12÷34)。
    
        以房产出资,不如租入房产
        目前,许多公司在创立初期,因为人员少,业务量不多,为节省费用,加之对税收规定不熟悉,只顾以最方便、最快的方式把工商执照办下来,直到纳税时才发现问题。比如,几个人办一个公司,约定有的股东以现金出资,有的股东以实物包括设备、房产出资,公司很快办起来了,到纳税时股东才发现,接受房产出资还不如租入房产使用。原因就是房产成了公司的房产后,需要缴纳房产税。如果是租赁,既不需要缴纳房产税,租金又可以在税前扣除。
    
        例如,两个自然人A和B办了一家咨询公司,员工有5人,为节省费用,A用自家的住房注册了办公地点。公司登记成立后,A和B到地税机关办理税务登记,税务人员发了一张下月需要缴纳税款的申报表,其中房产税税款预计高达1.68万元。公司的注册资本就10万元,办理各种登记已经花了5000多元,现在一分钱还没挣,就要缴纳1.68万元的房产税。A不解地提出:“房屋还是原来的房屋,以前一直都不缴税,怎么用它办了一个执照,每年就得缴这么多税?”税务人员解释说,A的房产购入价达200万元,属于个人非营业用房产,按规定免缴房产税。现在把它用来开公司,已经变成了营业用房,按房产税暂行条例的规定,需要缴纳房产税。也就是说,把房产无偿提供给公司使用,需要按房产余值计算房产税。房产余值为房产原值减去30%计算,税率为1.2%。A的房产原值为200万元,则房产余值为140万元,需要缴纳的房产税就是每年1.68万元。

(洛熙)

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