毛大庆：行走的桌子，新时代下共享办公的新定义
【编者按】在租金收入占比过大，仅少数共享办公空间公司能够做到盈的行业现状下，近日，优客工场完成了D轮2亿美元融资，这似乎给联合办公注入了一剂强心剂。在资本的助推下，共享办公未来的发展方向该往哪里走？ 由不凡商业和凡卓资本联合主办的“2018全球青年创业者大会”上，创始人兼董事长毛大庆发表了题为“一张桌子有多大”的演讲，与我们分享和重新定义了联合办公。
本文首发于不凡商业，由编辑，供行业人士参考。
我们今天的话题很小，谈的是一张桌子，桌子有多大？桌子可以是你的全部，桌子也可以是你的全世界，刚才主持人谈到共享办公，我们想把办公这两个字可以虚化掉，办公的界限已经很模糊了。
办公是什么？就是一种创造的过程。当人们把所有的时间都看成生活的时间，也就可以把时间看成是工作的时间，看成是创造的时间，人们聚集在一个空间内联合起来创造很多新的东西。创造是这个时代科技进步、城市更新过程中我们必须要关注的问题。在这个空间里，办公属性的变迁过程中，我们希望可以让各种各样有创造力的人能够互联共生。
所以，我们对优客工场的定义是办公方式的变革者。我们希望通过崭新的办公集群和社群改造城市的邻里关系扩大城市的边际影响力，从小小的一张桌子上的变革，从办公室的变化，逐渐扩展到城市的毛细血管的变化。
【共享办公盈利模式多元化】
在过去三年半的时间里，我们走访了近5000处风格各异的城市空间，工厂、商场、写字楼，闲置的商业楼宇，转型升级的新型建筑体……我们深度分析并设计改造了这些建筑，通过服务平台和科技手段逐渐完善与链接，这上面承载着大量新型办公人群的需求。除了弹性空间的需求者以外，我们也接入了另外两种可能：城市中的社群活动和文化的交互。
其实，我们也和各种商业机构探讨过空间的未来趋势，空间从一种格式切换到另外一种格式的可能性越来越多。首先，传统的办公室单元式租赁已经从面积转化为会员与工位，归拢到企业会员的模式。这是一个巨大的变化，人成为空间的测量单位，这是共享办公与传统写字楼运营的最大区别。这是一个增长趋势惊人的行业，它为什么会有如此巨大的市场潜力？我们从四个维度判断：
从市场的收入规模上，现在是三四百亿的行业年收入，到2022年，将会增长到4000亿左右的规模。
在2012年到2017年，这个市场的成长期实现了120%的复合增长率。
从2018到2022年稳定期，这个行业收入规模的复合增长率，仍然保持在75%以上的高位。从工位数上看，每三年增加一个数量级，从现在几百万个工位，逐渐变到2022年一千三百多万个工位的供应量。
城市商办面积占比的数量也在扩大，2012到2017年的5年里，实现117.5%的增长率，2018到2022年，它将会从千万平方米的数量，跃升到以亿级的数量。
这个数量意味着办公室的供应商将从传统写字楼向共享办公服务商过渡，后者将切掉近三成的市场，这个庞大的数字中蕴含的收入绝不仅仅是租金，还有广告、衍生品和庞大的供应链市场。
另一个值得深入研究的内容是，共享办公与二房东的区别在哪里？我们的增值服务可以带来多大的价值？这是全球所有共享办公从业者一直在探讨的话题。
在中国，共享办公的收入变得越来越多元化，包括空间会员的收入，财法人宣等企业辅助业务的收入，IT的收入，软件的收入，以及保险、体检，乃至于流量巨大的广告收入。这些收入在未来，不再是边缘收入，将逐步取代租金，成为共享办公的重要盈利来源。
这也是优客工场几年来一直在不断探索的事情。
【共享办公背后的商业价值】
我们经常走访一些共享办公用户，他为什么在这里办公，他告诉你两个字，舒服。
我想舒服的背后，不只是身体的舒服，还有思想的舒服，交流的舒服，社交的舒服。我们发现，目前的共享办公已经逐步占领了城市办公服务市场，不是办公市场，而是办公服务市场，这里面寓意着不仅仅是空间的占有，而更多的是企业服务市场的切分。这个产品来自于北美，但在欧洲的发展更快，在伦敦，到处是共享办公，包括大量的酒店大堂和公共区域，酒店的早餐厅都改成了共享办公。
亚洲的共享办公市场正在逐步赶上欧美的脚步。两年多前，日本人非常排斥共享办公，当时只有做一些不错的商务中心，看不到共享办公。上个月我去东京，发现几乎所有的购物中心里面都有一个办公空间，有各种各样的创意人群，各种各样的手工艺者。
在空间里，只有创意人群聚集在一起，才是共享工作场景下最有意思和最有价值的东西。
在中国，共享办公正在向三线城市下沉，当地用户很多都不是本地企业，而是今日头条、抖音、快手等快速复制和扩张的新型互联网企业。因此，我们又重新定义了自己，优客工场是城市的基础设施，甚至可能是新经济的马路，新经济发展的管道，基础能量的供应者。作为共享办公背后重要的支撑手段，科技绝不仅仅限于空间技术，我们要成为一家具有高度敏捷性的科技型服务公司。
再看一下超级租户的产生过程。今年，很多大中介机构发布的数据显示，上海写字楼的租户构成中，第一大租户已经变成了共享办公运营商。我们再看看这些数据，这是优客工场的一张成绩单：我们现在的线上会员约9万人，全球管理面积突破17万平方米，我们进入4个国家，7个地区，37个城市，目前有225个社区。
这些社区有多大呢？我们有三五千平，有一两万平，还有两三万平方米，里面的人群在两三千到两三万人不等。除此以外还有很多复合型也太的存在，如植入公寓/幼儿园等服务。
优客工场每个月保持着一万平方米的增长面积，现在有企业会员12000多个，我们到现在为止创业三年半，参与组织加盟的社群活动约27600多场，其中涉及音乐、电影、体育、科技、人文、出版、阅读等各类社群活动。除此以外，我们雇佣了比例不低于1.5%的残障人士，有3200多名青少年在优客工场进行暑期活动和各种各样的实践的社会实践活动。
每一组数字，都对应一个商业价值。这些数字的背后，其实才是共享办公的价值，也是优客工厂三年多运营的价值所在。优客工场的19万会员，在互联网行业来看不算什么，但这是固定靶向的人群，不是马路上的流量人群。12000多家企业，这是to B的靶向用户，一百万平方米的城市空间，我们的运营管理期限很多都是15年起，这些空间的价值，未来将进一步变革和变现。
最有意思的是，今天的市场上，你们还能想象出任何一个其他品类的运营商，能够掌控超过十万个工作位和十万个人一天将近一百万个小时数的工作时间吗？
【行走的桌子——新时代共享办公的定义】
过去说共享办公是一个新物种，如果把这个空间拆到最小的经济单元——一张桌子的时候，它不叫空间，就是桌子。行走的桌子，将变成这个城市里另一个新物种，它会长腿，会蔓延，这是共享办公引领的下一
