腾讯华润新总部燃爆了,这才是真的地产黑科技!你家办公楼真落后了

从Google、苹果，到京东、腾讯，近几年一些创新的总部大楼一直在刷屏。随着互联网行业为代表的新型行业崛起，以及各种新型办公产品陆续面试，大家对办公和写字楼的需求也在产生很多变化。例如，相较于以前更看重高度，追求摩天大楼，现在很多企业反而更在意生态、科技、智慧这些软性指标。

之前作者和华润交流，他们也认为，写字楼客户的需求结构正发生着深刻变化：

● 购买写字楼的业主，开始更加关注资产的保值增值；而二手办公的价值，物业运营是决定性的一环，所以物业成为重要的客户敏感点。

● 之前租赁客户的行业，主要是金融和专业服务，现在则增加了科技、文化、教育与医疗行业，新的客户群更重视增值服务和定制化的服务；

● 千禧一代成为办公主力用户，开始提出空间复合、服务多样和科技智能的新要求。

尤其是现在各大城市写字楼空置率较高，不论是自持还是销售的办公物业，做定位的时候，都要关注客户需求的微妙变化。而各大公司的总部基地，则是完全为自家企业量身定做的，代表了客户需求的极致体现。今天跟大家一起来看一看这些创新的办公产品，都代表了哪些新趋势。

1、空间功能更多元

腾讯的新总部大楼滨海大厦，明源君个人非常喜欢。不仅设计感很强，而且没有因为设计而牺牲功能，这是非常难得的。

整个办公大楼分成南塔楼和北塔楼，被3条“腰带”连接在一起，一方面，是设计理念，象征着因特网各个遥远角落的连通；另一方面，两栋楼的空间被完全打通，将分别在两栋楼的腾讯员工，以高效的方式连接在一起，不管是开会，还是聚会都更加便捷。

作为通道的同时，三条腰带又是三种不同的工作生活空间，3-5层为“文化连接层”，设有餐厅、多功能厅等； 21到25层为“健康连接层”，设有外部会议室和各种健身场馆；35到37层为“知识连接层”，设有内部会议室、演播室。

2、标准层空间使用更灵活

下面这张图是华润前海大厦的一个标准层，你发现它有什么特点了吗？

十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。也就是说，整个室内接近空无一物，客户想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和灵活性非常之高。

而华润最新的总部大厦“春笋”，更加极致，采用密柱框架-核心筒结构体系，从内部看上去完全没有承重柱，原来常规超高层建筑结构里的巨型柱，变成了几十根更细、更密集的细柱，在楼梯四周分布。

所以，室内空间完全是一个整体，可以任意分割使用。而且可以减少由于柱艰巨带来的，对采光和景观的影响，景观面的占用也更加自由。而且，钢筋混凝土核心筒的顶模施工及钢结构外筒的整片吊装，还大大缩短了施工周期。这种新技术可以说是非常6~

大型高层建筑，一般体量大、跨度大、空间大、能耗高，对后备电力系统的可靠性、安全性、高可用性要求都很高，所以绿色节能也成为办公大楼电力系统的发展趋势。

之前跟大家分享过的苹果总部，园区的设计也贯彻了绿色环保的概念。比如电力主要来自太阳能发电，生活用水可以循环使用，尽量采用自然通风，可以做到9个月都不用开空调。

很多外企在入驻办公大楼的时候，都会非常在意绿色环保的指标。目前国内大量的办公产品，也开始形成这样的趋势。近年落成的房企总部大楼，不少都追求更多自然采光、利用过堂风的设计。

一、用设计移动（建筑体量、自阴影）节约能源，最有效且最节约成本

腾讯新总部，通过塔楼的少许旋转和高度偏移拦截了场地的盛行风，使中庭通风，同时使直接日照最少化。为控制炫目和热量获取，幕墙集成了一套根据日照角度不同而各异的模块化的遮阳系统。

例如，通过计算太阳的轨迹，结合深圳的日照条件，通过调整建筑的朝向让南塔楼为北塔楼遮阴，而被光照的面，则将玻璃设置一定的倾斜角度，也能够提供自动遮阳。没有另外提升成本，实现了比传统办公塔楼减少40%的消费和碳排放！

二、巧用结构遮阳

保利总部大楼，由南北两栋165米高的“超长板式”办公塔楼和东西两栋4层商业群楼围合而成。创新的结构在于，这两个偏置核心筒的塔楼包含一个拥有最佳采光的长条形办公空间，塔楼高宽比达到1：8。

▲保利国际广场南立面的遮阳效果

而塔楼的北立面采用落地式玻璃幕墙，高度开放，珠江景观更开阔；而南立面则采用外露式结构框架作为遮阳装置。一方面实现了，360度采光，形成毫无遮挡的360度景观空间，同时，塔楼通过自然采光、自然通风、逐层暖通设备系统、地板送风、室外遮阳空间及绿色屋顶，实现了绿色环保。

三、能量回收系统

新开的腾讯大厦被刷屏，很大程度上是因为它的高科技系统，在环保上也充分使用了这种“黑科技”。

• 大厦墙体按照深圳日照规律设计，全落地玻璃窗自带遮阳系统；

• 依据“海绵城市”理念打造空中花园，回收IT机房热量来维持恒温的游泳池；

四、垂直绿化，打造生态办公

碧桂园的“立体森林”总部大楼，就是最极致的例子。走进碧桂园总部就好像进入了一个热带雨林，总部大楼种植的耐活绿色植物覆盖2.7万平方米建筑表面积 ,占总表面积的62%，有效降低建造成本，并使建筑表面温度降低1.3℃~5.5℃，平均能耗减少20%。

配合新型LED照明、智能照明控制系统、太阳能、空气源热泵技术、滴灌设备和微喷灌设备组成的灌溉系统等节能设备，能够有效降低楼宇运行能耗。

五、外墙设计及材料，也是节能减排“利器”

例如，雅居乐中心。遮阳板和外墙包裹的密度，都与日照强度相适应，排列根据在广州一天内受到的日照变化而变化，阳光暴晒最多的立面区域遮阳板就就最为集中。外玻璃也采用反光性强的拱肩玻璃覆盖楼板边缘以减少日照所吸收的热量。

数字化和智能化，现在已经是覆盖房地产全领域、全链条的趋势了。腾讯滨海大厦就利用科技公司的优势，应用物联网、人工智能等前沿科技，让滨海大厦成为探索物联网解决方案和人工智能的“超级试验场”。领先了开发房企大大的一步~

一、智能安防，员工不用刷卡，直接“刷脸”即可进入

相较房企，腾讯有很强的数据平台优势，滨海大厦中所有设施设备都植入了具有腾讯DNA的QQ SDK和微信SDK，其数据在智慧化管理平台上进行交互，并发生化学反应。每个员工从进入大门开始，就能体验到最新的互联网科技成果，能够做到智能安防，不用刷卡，直接“刷脸”即可进入；

对于金融这类，需要严格的楼宇安保和私密性的行业来说，未来智能安防可能会很有吸引力。

二、智能寻车和车位引导系统，快速停车取车

智能寻车导航，下班后，打通QQ账号的智能寻车导航系统，帮助员工顺利快速地开车回家。

三、智能电梯，直接网上预约，再也不用等电梯

加入物联网系统的电梯，可用手机“召唤”，员工可提前在微信上预约电梯和到达楼层，再到指定电梯门等待；而且，目前室内精准定位技术，已经可以准确到一米内，误差几乎可以忽略……

华润的写字楼，也有“会思考的”电梯。大厦电梯采用目的楼层控制系统与大堂闸机联动，进行智能派梯，不管是上班的白领和来拜访的客户，都能最轻松快速地到达想去的楼层。

四、智慧照明

除了“会思考的”电梯，还有“会思考的”灯光，华润大厦的灯光改造成人体感应模式，避免下班了灯还亮着。而可变色温的灯光技术，公共区域的灯光能模拟清晨的温暖、午间的明亮和傍晚的柔和，带你感受一天中自然光线的变化。

通过科技照明手段，华润大厦公共区域照明的节能率可达65%左右，按照每天工作12小时计算，一年可节省约23000度电，可供一台特斯拉Model X充满230次电，行驶近12万公里。

随着加班现象越来越普遍，很多企业对于加班配套的需求也越来越强烈。淋浴间、健身房、24小时热水、睡眠舱等都作为一种福利，加入到办公空间。而一些小规模的企业，则对共享会议室需求很高，这也造成办公空间功能逐渐复合成为一种趋势。

1、共享会议室

一些内部切割比较分散零售的写字楼，中小型企业入驻后，经常出现套内会议空间不足的。设置共享会议室，客户满意度会大大提升。例如，侨鑫国际大厦就是这样的做法，还可以和现在的联合办公结合起来。

2、空中健身房

腾讯大楼里，城市广场、空中花园、攀岩也应有尽有。大厦内部还配备有标准的篮球场、羽毛球场等运动设施，还有一条贯穿两栋塔楼的300米环形跑道，在100米高空。

碧桂园总部也有图书馆、大影院、健身房和游泳池。满足近一万名员工24小时的工作和生活。

3、员工餐厅

要想留住员工的心，要从留住员工的胃开始。一个牛逼的食堂，也会无形中会帮企业起到吸引人才、招募人才的作用。谷歌总部拥有100多名专业厨师，提供20多个国家的美食，厨师都是从星级餐馆挖来的。

腾讯食堂也不逊色，还有很多的甲级写字楼也设置了公共餐厅，例如华润的大冲商务中心，还有卓越的后海中心，恒大进驻以后也自己做了一个食堂。对于这种高端写字楼来说，也算是一种刚需了。

办公物业的价值很大程度上看物业，例如，维修速度、公共卫生间整洁度等，会直接影响到用户使用体验和资产的价值。

一、提供优质的环境管理

卓越的写字楼品牌效应非常好，很大程度上就来自于优秀的物业管理。

360度环境管理，通过对空调系统的专业维护和送风时间安排，确保适宜的温度湿度。

善用鲜花、芬芳、声音等，营造令人如沐春风的环境氛围。

“零干扰”的情节及维修服务，致力避免对客户工作及使用造成打扰，创造整洁、舒适和便利的工作环境。

二、办公配套服务

例如，卓越的E+商务，为入住的企业提供金融、资产管理服务、商务手续代办，客户在平台上能够完成金融咨询，找到合作伙伴。还能随时完成物业的待租、换租，非常方便。周边的写字楼，不管是在租金还是空置率上都很难去竞争。

三、尽量加强周边综合配套

银行是必备配套项目，包括自助银行和非自助银行，最好都有；还有邮局、便利店、员工餐厅，数码冲印、旅行社、洗衣店、商务中心、储藏室这也是必备的项目。

千金置业不如千金买邻。很多房企进入一个办公空间，除了软硬件的标准，更多的还会考虑已入住企业，和邻居的资源。如果能够向总部大楼和总部基地那样统一运营和管理，将整栋楼里的资源盘活，也会产生巨大的价值。

1、资源整合，嫁接进驻企业资源

除了给入住企业提供一个物理空间，如果能过提供更多支持性的服务，写字楼会更有竞争力。例如，华润的产业加速器“润加速”，通过产业资源对接来助力创业企业成长。比如，华润会优先选择以下5个和华润自己的资源可以充分嫁接的行业：

除了对接自己资源，华润还会主办各种创投活动，让资源彼此嫁接。2016年累计举办了25场相关活动，包括润加速私董会、投融资对接、投资峰会、知识产权培训等等。

2、提供社群服务，提升粘性

华润的“Officeasy ”举办了很多的活动，把办公室的员工联系起来，碰撞出更多的火花，也让物理空间产生了更多的粘性……

3、设置企业准入门槛，统一运营管理，维护整体形象

总部大楼很大的优势就在于，统一管理。而很多散售的写字楼，没有这种统一管理，就会出现入驻企业混乱、影响整体形象和后期增值的情况。就算硬件设施很优秀，也很难增值。

商业地产从2017年起进入并购与倒闭、轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代，这是行业的第二回合开始。全国性商业大集团逐渐成形，区域级商业集团积极布点，同时房地产商却全面抛售与退出商业，增量商业转为存量盘活，可以说是商业地产战国纷乱时代，预计迎接超过三年的混乱。

过去几年商业地产开发项目的突飞猛进，各地商业地产企业苦于项目规划设计问题与电商冲击，招商难；苦于缺少运营经验，开业后难以成功经营；导致二、三线城市出现了众多的商业地产烂尾项目。本次课程特邀国内著名的烂尾商业操盘专家，深度剖析烂尾项目的烂尾原因，详细搭建符合开发企业实际现状的困难商业救盘思路。

购物中心经营应增加资产管理思维，正确的解读资本市场的财务指标，并带来经营能力的升级，已经是当务之急。同时，开业后项目二次招商调整与困难项目的盘活，必须回到重新定位与科学的步骤，企业学习一套落地实战的方法将会是竞争关键！

• 结合内地与台湾二位实战派专家近四十年、超过五十个项目操盘经验。

• 直接于项目现场导览与解说，互动过程揭密盘活项目的核心步骤与关键。

• 现场一对一互动与洽谈，为学员自身项目初步诊断。

• 大量项目案例与照片，生动直观的印证，可直接引用于现有项目，实操与落地。

• 超过100个境外城市案例，包括台湾、东京、大阪、新加坡、曼谷、香港、澳门、悉尼、墨尔本、惠灵顿、雅加达、吉隆坡、柏林、巴黎、伦敦、迪拜、阿布扎比等国外优秀商场案例分享。

• 超过250个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、哈尔滨、天津、青岛、包头、呼和浩特、郑州、西安、南京、苏州、武汉、长沙、合肥、西安、重庆、成都、厦门、东莞、南宁、贵阳、昆明、乌鲁木齐、兰州等约3,000个商业项目实地考察。

• 揭密国内位居领先的商业地产集团，包括龙湖、万达、万科等的核心经营能力。

张凯胜

高景亚太董事，资深专家，实战讲师；

曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管。外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域、国企北京金融街商业管理公司总部。

实力操盘项目超过近百：台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。

万达广场44家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7家。

研究领域：商业地产的11项精细化管理、台湾商业工匠精神经营心法、商业地产的经营实操、实体OTO落地九步骤。

张昌祥

高景亚太董事；

商业地产实战派操盘专家；

历任万达集团商业地产、深国投、香港晨兴等商业高管；

皇庭广场项目总操盘手。

研究领域：在商业地产前期定位、产品规划、中期招商销售、后期运营方面等均有较深涉猎。工作成果有：“4+2商业地产开发策略体系”。

一线城市深圳：皇庭广场（2015年3月-2017年7月任总经理）

曾经为华南著名商业烂尾项目，10.8万平米，烂尾长达10年，2013年12月试营业，截止2014年12月，开业率不到60%，商业公司年度总收入不足8000万。2015年，张老师率队实现95%的开业率与90%的租金收缴率；2016年张老师率队实现100%的租金收缴率，商业公司总收入突破两亿元，单日客流突破10万人。成为深圳标杆商业综合体。2017年张老师率队实现该广场的社交型购物中心转型。2.5年总体招商调整比例50%。

二线城市成都：麓湖

占地8000亩的郊区大型开发项目，位于成都南部天府新区。陈老师提供服务：整个项目持有型商业部分的投资测算，资产证券化规划及本项目基金小镇、旅游小镇的整体策划、规划设计及资产运营管理。

二线城市济南：丁豪广场（2015年3月-2016年5月任执行总经理）

8万平米，2014年4月开业，80%的开业率，2014年12月租金物业费收缴率不足50%，开业率下滑至75%。2015年张老师率队实现招商签约率100%、租金收缴率100%，单日最高客流突破7万人；2016年5月实现开业率100%。成为济南标杆商业综合体。

四线城市雄安周边县级市的大型批发市场整体升级换代改造项目

陈老师服务内容包括：

1）市场的重新地位、规划到整个业态升级换代的前期策划

2）项目整体分期开发规划及测算

3）产业开发及产业投入的运营模式

4）投资测算及类REITS等资产证券化操作

5）项目分期落地实施的操作与项目管理

4线城市宜兴：现代生活广场（张老师于2009年2月至2011年2月任常务副总）

5万平米，2007年12月开业，85%开业率。2008年12月，项目掉铺品牌比例80%，开业率下滑至60%。2009年，张老师率队实现复杂的商户遗留问题处理，并引进江苏第一家县级城市现代化院线；2010年，张老师率队将主力店乐购超市替换为大润发，实现开业率95%，租金收缴率100%。2年总体招商调整比例95%。

• 开发企业董事长、总经理，副总经理与商业项目总操盘手

• 商业公司总经理、副总经理等核心高管

• 特别说明：中小房企一定是董事长带队才有效果

上课时间：2018年6月30-7月1日（2天）

教学模式：课程分享+案例分析+落地策略和疑难沟通+项目参访考察+项目咨询

授课地点：深圳、皇庭广场项目

课程咨询

▼

安 程18515838656

大家都在看

【优惠巨献】高景亚太特推课程大礼包，向北大120周年校庆献礼

河北省特色小镇最新名单公示！创建类46个，培育类36个，有你的家乡吗？

！项目审批时间将压缩一半以上？

商业地产开发十大“坑”，千万别踩！

链家左晖: 未来中国的20个城市圈会聚集10亿人口

许家印：经常开会到深夜，凌晨三四点才睡觉，谁也不容易！

2018年农村土地流转新政策

【案例】碧桂园四线新区小盘，没有营销中心样板房，如何快周转逆势突围？

政府卖地收入暴涨83.4%！这几个城市正在悄然崛起

房价涨跌的第一因素是人口